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  • 第二輪集中供地整體流拍率激增 多家房企土儲告急
    2021-11-21 19:00:31 來源: 投資者網

    第二輪集中供地整體流拍率激增,多家房企土儲告急。在此背景下,央行、銀保監會近期分別表示:“維護房地產市場平穩健康發展”;“穩房價、穩地價、穩預期,穩房價是根本目的”。

    國際評級機構穆迪統計,在已完成第二輪集中供地的城市中,超過半數土地拍賣被取消、改期或流拍;在成交地塊中,75%無溢價。

    市場人士分析,土拍新規對房企現金流水平和融資能力提出了較高要求。百強房企總土儲去化周期呈下滑趨勢,面臨較為嚴峻的局面。市場的大浪淘沙下,資源向龍頭集聚,經營穩健的房企市場地位將進一步鞏固。

    行業洗牌利好優質房企

    房企土儲告急,央行進一步釋放維穩信號。11月12日,人民銀行、銀保監會分別召開黨委會議,兩次會議中都提及房地產相關內容。

    央行表示,要維護房地產市場平穩健康發展,堅持穩健的貨幣政策,做好跨周期設計,促進經濟社會高質量發展。

    銀保監會指出,要穩地價、穩房價、穩預期,遏制房地產金融化泡沫化傾向,健全房地產調控長效機制,促進房地產業穩定健康發展。

    數據顯示,重點城市二輪集中土拍中也多是央企、地方國企托底,民營房企參與度較弱。

    機構據此分析,市場優勝劣汰中,中小房企可能會快速退出強二線城市或者限價競爭的市場。從2021年半年報看,不少房企存在上半年拿地不足、無新增土地等問題,未來可能持續拿地難。資源和資金將更大幅度地向龍頭集聚。

    而政策維穩的信號,也進一步預示著,經營穩健的房企地位將進一步鞏固。這將利于保持地價和房價平穩,確立房住不炒的長期生態。

    以碧桂園為例,中指研究研究數據顯示該公司在2021年前九個月的拿地金額總計1294億元,拿地面積達3716萬平方米;累計新增全口徑貨值為3105億元,聚焦長三角、廣東省、環渤海、長江中游、川渝五大都市圈。

    《2021胡潤品牌榜》中,碧桂園品牌價值較去年提升54%至370億元,位列全國第47位,并成為“最具價值地產品牌”,品牌價值居房地產行業首位。

    龍頭房企土儲質量升級

    從行業格局來分析,今年以來的諸多樓市調控政策,都在順應長期穩健、規范的監管需求,而這些將促使行業資源進一步向優質企業靠攏,推動優質房企長期穩健運行。

    而另一面,龍頭房企也在調整方向,適應新市場環境。一個顯著特征是,優質房企改變了從前追求規模的拿地方式,更加注重土地儲備的質量。

    行業龍頭碧桂園表示,堅持三個“不動搖”的投資策略——經營理念不動搖、投資標準不動搖、堅持投資轉化率和貨值轉化率不動搖。

    第一輪集中供地中,碧桂園在上海、北京、重慶、鄭州、武漢等城市拿下14幅土地,合計權益代價171億元,總溢價率僅7%。

    與此同時,碧桂園可售貨值的布局上也繼續體現出卓有遠見的戰略眼光。截至6月底,其在中國內地權益可售資源合計2.2萬億元,以此前權益銷售額為基數,可維持公司未來3年以上的銷售需求。在上述可售貨值中,99%位于常住人口50萬以上的區域;93%位于人口流入區域。

    精準的投資布局下,今年上半年,碧桂園權益物業銷售現金回籠2727.9億元,權益回款率為90%,處于行業領先水平,而這已經是其連續6年回款率超過90%了。

    這也意味著,碧桂園在市場環境加速變化中,前瞻性地對潛力大的城市群進行研判,并保持一貫審慎策略,拿地節奏有條不紊,有望在未來持續獲得政策紅利。

    多元發展儲備后勁發力

    值得一提的是,隨著碧桂園地產主業的壯大,其他產業的研發也在齊頭并進,與主營業務相輔相成。

    以建筑機器人為例,截至2021年10月底,碧桂園旗下全資子公司博智林已有18款建筑機器人投入商業化應用,服務覆蓋18個省份近120個項目,累計應用施工超450萬平米。

    在現代農業領域,碧桂園在佛山市三水區打造一年多季作物的無人化農場,通過自主研發的無人農機設備和運營體系,實現了“耕、種、管、收”等環節的無人化作業。未來,無人農場的遍地開花,將助推碧桂園的鄉村振興更上一層樓,形成經濟發展的良性循環。

    基于碧桂園的財務穩健性、未來前景預判,摩根士丹利、華西證券、平安證券等機構近期均給予其“增持”“強于大市”“建議關注”等正面評價。

    從凈資產收益率(ROE)來看,碧桂園近幾年該指標均超20%,在頭部房企中處于領先地位。

    現金流水平同樣名列前茅。截至2021年上半年末,公司可動用現金余額1862.4億元,有息負債總額進一步下降至3242.4億元;凈負債率僅為49.7%,連續多年保持低于70%。

    國信證券指出,碧桂園融資成本持續下降,銷售在高基數下保持韌性,財務表現穩健;土儲資源均衡多樣,充足的可售資源保證了公司日后的發展,預計未來將保持高質量增長。(謝亦楠)

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